부동산컨설팅업의 현황과 실태분석(논문견본)

홍 길 동․이 길 동

부동산컨설팅업의 현황과 실태분석

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A Study on the Evaluation of Real Estate Consulting in Korea

홍 길 동․이 길 동

한국대학교 부동산학과 강사. 부동산학 박사

한국대학교 부동산학과 교수

Hong, Gil Dong․Lee, Gil Dong

	目 次
Ⅰ. 서론 1. 연구배경과 목적 2. 연구범위와 방법 Ⅱ. 부동산컨설팅업의 이론적 고찰 1. 부동산컨설팅의 개념 2. 선행연구 검토 Ⅲ. 부동산컨설팅업의 현황 1. 부동산컨설팅업의 제도현황		2. 부동산컨설팅업의 운영현황 Ⅳ. 부동산컨설팅업의 실태분석 1. 실태분석을 위한 조사설계 2. 부동산컨설팅업의 인지도 분석 3. 부동산컨설팅업의 실태분석 Ⅴ. 결 론 <abstract> <참고문헌>

	ABSTRACT

1. CONTENTS

(1) RESEARCH OBJECTIVES

The purpose of this study is to evaluate the real estate consulting in Korea using the survey for specialists of real estate.

(2) RESEARCH METHOD

This study was focused on survey analysis. The data for this analysis were collect from the questionnaire. This questionnaire consisted of the status of real estate market in Korea and the problems of real estate consulting regime. Especially this study used to the crosstabulation analysis and the analysis of variance(ANOVA).

(3) RESEARCH FINDINGS

In the results of this survey, the most important problem is the absent of certificated licence of real estate consulting.

2. RESULTS

This study offers two alternatives to improve the real estate consulting in Korea.  1) It is strongly suggested introducing an authorized licence system for real estate consulting.  2) Industrial classification system in Korea should be supplement the real estate consulting area.

3. KEY WORDS

real estate consulting, authorized consulting licence, industrial classification system

Ⅰ. 서 론

1. 연구배경 및 목적

1990년대 말의 외환위기를 겪으면서 과거 투기의 대상이나 소유의 대상물로만 여겨지던 부동산은 지가나 주택가격 상승에 따른 자본이득보다 지속적인 수익성이 고려된 최유효 이용이 위기관리의 핵심사항으로 부각되는 변화를 보였다. 이러한 변화로 인하여 다양한 부동산의 특성을 잘 이해하고 효율적 이용을 도모할 수 있는 전문적인 기능과 역할이 강조되게 되었다. 과거 부동산중개업과 같이 초보적인 서비스가 주류를 이루었던 부동산시장에서 부동산개발, 금융, 이용, 관리, 중개, 평가 등의 활동이 종합적으로 연계를 이루어 진행되는 부동산분석활동이 증가함에 따라, 이를 종합하여 의사결정을 할 수 있는 부동산컨설팅이라는 용어가 부각됨은 물론 업무영역도 지속적으로 확대되고 있다.

그러나 부동산컨설팅이 전업이 아닌 감정평가업이나 부동산개발업 또는 부동산중개업의 보완적 업무로서 시작되었고, 금융위기에 따른 부동산시장의 불안정성으로 인하여 체계적인 정립이 이루어지지 않았다. 이와 함께 선진국과 같이 공인된 컨설턴트 자격제도의 도입은 물론 관련 업계종사자들의 이해관계가 상반됨으로 인하여 공인된 전문업 협회 또한 조직되지 못하고 있는 실정이다.

일반적으로 부동산컨설팅이란 “부동산분야의 전문가라고 할 수 있는 부동산컨설턴트가 풍부한 지식과 경험을 토대로 객관적이고 합리적인 입장에서 부동산의 취득․투자․이용․개발․관리․처분․업경영 등에 관하여 부동산을 최적으로 활용할 수 있도록 몇 가지의 대안을 제출하여 의뢰자가 선택할 수 있도록 조언․제언․자문 및 업경영에 참여하는 활동”을 의미한다고 할 수 있다.

이창석, 부동산컨설팅, 형설출판사, 2005, p.29.

우리나라는 1980년대 후반부터 부동산컨설팅업이 산발적인 영업을 개시하였으나, 아직은 초보단계라고 평가할 수 있다. 새로운 업역으로서 일반적인 부동산업의 기능과는 구분되어 자유업으로는 허용되고 있으나, 아직은 하나의 전문적 산업으로 정착된 것이 아니며, 관련 자격제도나 근거법령이 미비된 채로 정확한 업무영역이나 활동범위조차 정립되지 않은 상태이다. 이와 함께 실제로도 사업의 수익성이 낮은 수준이며, 관련 기업의 시장진입과 퇴출빈도가 높을 뿐만 아니라 부동산컨설팅의 내용면에서도 그 수준이 매우 낮고, 업역의 미 정립에 따른 용어의 남용과 영세한 부동산컨설팅업체의 난립으로 인해 부동산컨설팅 수요자들에게 열악한 서비스마저 제공되는 일이 흔하다. 이와 같은 문제점들을 극복하기 위하여 부동산컨설팅업 발전을 위한 체계정립이 시급한 실정이다.

이에 비하여 선진 외국에서는 부동산컨설팅업이 부동산개발투자와 관련하여 도시계획을 비롯한 회계, 세무, 부동산관련 법률, 마케팅, 금융 등의 폭 넓은 전문지식과 경험을 종합화하여 최적의 토지이용과 최고의 수익을 창출하도록 지원하는 업종인 최첨단 고부가가치산업으로 등장하게 되었고, 미래형 벤처산업으로까지 기대되고 있는 현실이다. 또한 이러한 최신 기법을 바탕으로 금융위기 이후에는 우리나라에까지 선진외국의 부동산컨설팅업이 진출, 부동산 전 분야에 관련된 종합서비스를 제공하고 막대한 자금과 마케팅, 기술력으로 국내의 컨설팅시장을 선점하고 있는 상황이다.

정윤, “우리나라 부동산컨설팅업의 발전방향에 관한 연구(제도를 중심으로)”, 강남대학교 대학원 석사학위논문, 2003, p.4.

따라서 본 연구는 문헌연구를 통해 부동산컨설팅업에 대한 이론적 개요와 함께 부동산  관련분야 전문가들에 대한 의식조사를 통하여 초보단계에 머물고 있는 국내 부동산컨설팅업의 현황과 문제점을 파악하고 부동산컨설팅업 제도의 전문성 제고방안을 구명하는데 그 목적을 두었다.

2. 연구범위 및 방법

연구수행을 위한 공간적 범위로는 연구대상이 되고 있는 우리나라의 부동산시장으로 한정하였으며, 시간적 범위로는 자료의 수집 여부에 따라 약간의 격차는 발생할 수 있지만 부동산시장의 다양한 선진제도가 도입되어 안정화되는 계기가 된 금융위기 시점부터 현재까지의 시점을 대상으로 설정하였다. 특히 부동산컨설팅업의 실태를 파악하기 위하여 부동산관련 분야의 전문가 설문조사를 2007년 7월을 시점으로 실시하였다.

주요 연구방법으로는 관련통계 및 최신 문헌자료를 중심으로 이론적 정리 및 비교분석을 수행하였으며, 부동산컨설팅업의 제도정립을 위한 방안모색을 위해 판단표본추출법에 의한 표본추출을 통해 감정평가업, 부동산중개업, 부동산개발 및 금융관련 등 부동산전문분야 종사자 총 150명을 대상으로 개별면접조사를 실시하였다.

설문지의 내용은 컨설팅업의 인지도, 컨설팅업의 현황과 문제점, 컨설팅업의 전문화 방안, 응답자 기초사항의 5개 부문으로 구성하였으며, 수집된 자료의 분석에는 빈도분석과 분산분석(ANOVA)를 이용하였다.

Ⅱ. 부동산컨설팅업의 이론적 고찰

1. 부동산컨설팅업의 개념

컨설팅이란 용어의 사전적 의미는 조언, 자문, 지도, 고문, 진찰 등으로 이해할 수 있으며, 특정 산업에 국한되지 않고 모든 인간생활에 이용할 수 있는 범용적인 용어로 사용되고 있다.

한센(J. C. Hansen) 등은『컨설팅 : 이론과 과정』이란 공저에서 컨설팅을 “개인적으로나 집단적으로나 어떤 상황에 있어서 건전한 의사결정을 하는 과정을 발달시키도록 도움을 주는 하나의 과정이다”라고 정의한 바 있다.

Hansen, J. C., Stevic, R. R. and Warner, R. W.  Counseling : Theory and Process, 2nd ed. Boston : Allyn & Bacon, 1997, p.15 ; 이창석, 부동산컨설팅, 서울: 형설출판사, 2005, p.28에서 재인용.

그러나 부동산컨설팅은 법률적․제도적 측면의 규정미비로 인하여 명확한 정의가 아직까지 정립되지 못한 것이 현실이다. 우리나라보다 먼저 부동산컨설팅이 발달한 미국이나 일본에서조차 컨설팅과 카운슬링이란 용어가 혼용되고 있으며, 그 개념이 명확하게 정립되지는 않았다고 할 수 있다.

물론, 미국의 주요한 주(州)에서 부동산컨설턴트의 역할은 컨설팅수요자들에게 부동산 권리, 중개, 거래, 평가 등에 관한 분석능력을 바탕으로 필요한 조언을 행한다.

Lorraine, N, The California Real Estate Consultant,  Prentice -Hall. Inc, 2004, pp.21～27.

미국의 감정평가협회(Appraisal Institute)에서는 부동산컨설팅을 “부동산의 가치를 추계하는 일 이외의 것으로서 부동산 분야의 다양한 문제들에 대하여 정보, 자료분석, 추천 안이나 결론을 제공하는 행위나 그 과정”으로 정의하고 있다. 이에 비하여 부동산카운슬러협회(ASREC : American Society of Real Estate Counselors)에서는 컨설턴트가 부동산 의사결정자에게 부동산에 관련되는 제반 문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 제공하는 것을 부동산컨설팅이라 정의하고 있다. 즉 소정의 자격을 갖춘 전문가가 직업윤리를 준수하여 일정한 보수를 받고 부동산문제에 대한 조언․지도․자문 등의 용역을 의뢰인에게 제공하는 행위라고 규정하고 있는 것이다.

Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 12th ed. : Chicago, 2001, p.632.

일본의 부동산유통근대화센터에서는 부동산컨설팅이란 컨설턴트가 부동산에 대한 취득, 개발, 이용, 관리, 처분, 부동산 경영 등에 관하여 유효적절하게 활용할 수 있도록 하기 위하여 의뢰자가 선택할 수 있도록 몇 가지의 대안에 대해 조언, 제안, 부동산경영에 참여하는 부동산서비스업으로 정의하고 있다.

脇田武光, 都市土地經濟論, 大明堂, 2005, pp.197～198.

우리나라의 경우, 한국감정원에서는 부동산컨설턴트가 부동산의사결정자에게 부동산에 관련되는 제반 문제에 대한 조언과 지도 및 자문을 제공하는 것이라고 정의하고 있다.

한국감정원, 부동산컨설팅 원론, 한국감정원, 1991, p.1.

이창석은 부동산컨설팅업을 부동산업 중에서 최첨단 서비스업이라 정의하였다. 즉 고객에게 부동산에 관한 고도의 기술과 정보를 제공하는 업으로서, 일반 부동산업이 중개, 재산관리, 경매, 개발, 이용, 취득, 처분, 부동산세무 및 부동산금융, 부동산법률 등 다방면에 걸쳐 기능이 분산되어 있으나, 부동산컨설팅은 이 모든 기능에 대하여 때로는 일부에 대하여, 때로는 종합적이고 각 부분 상호간에 걸쳐 유기적으로 자문과 상담을 수행하는 것이라 정의하고 있다.

이창석, 부동산컨설팅, 형설출판사, 2005, p.29.

이처럼 국내외 관계단체 및 전문가의 정의를 종합해 볼 때 부동산컨설팅은 인력에 의존하는 전문활동이라 할 수 있다. 특히 부동산과 관련된 업무에 국한되기 때문에 그의 전문적인 식견은 정밀도가 더욱 요구되는 업종이라 할 수 있다.

2. 선행연구 고찰

1990년대에 들어 부동산산업에 부동산컨설팅이란 용어가 직접적으로 사용되면서 학계에서도 이와 관련된 연구가 활발하게 진행되기 시작하였다. 특히 1990년대 초반에는 부동산컨설팅업을 기존의 전문 업무영역에 포함하기 위한 제도정착에 관한 연구가 다양하게 수행되었다.

또한 금융위기를 거치면서 선진금융 기법 및 제도가 본격적으로 도입된 2000년도 이후에는 부동산 분야에도 부동산 개발, 부동산 금융, 부동산 정책, 부동산 시장분석 등 다양한 세부업무의 수행측면에서 부동산컨설팅의 역할 재정립에 관한 다양한 논의가 본격적으로 시작되게 되었다.

1990년 이창석은 강남대학교에서 4년제 정규과정내에 부동산컨설팅 교과목을 개설하여 최초로 교육을 실시하였으며, 1991년 한국감정원에서는 1984년에 ASREC에서 발간된 “Real Estate Counseling"을 기초로 하여 미국의 부동산컨설팅제도와 업무, 감정평가 및 부동산분야에서 부동산컨설팅의 기능과 컨설턴트의 역할에 대하여 소개하였다.

한국감정원, 전게서, p.1.

김영혜는 우리나라 부동산업자들을 대상으로 부동산컨설팅의 실태를 조사하여 전문직업인으로서 갖추어야 할 경력과 자격에 대한 자격기준을 제도화 할 것을 주장하였다.

김영혜, “부동산컨설팅제도 도입시도에 관한 연구”, 한양대학교 행정대학원 석사학위논문, 1992, pp.69～72.

이창석은 가장 먼저 부동산컨설팅의 의의와 컨설턴트의 역할, 컨설팅의 기능과 과정, 부동산의 유효활용과 컨설팅의 유형을 제시하였고, 이를 통한 부동산개발사업의 투자분석과 채산성 판정에의 활용방안을 제시하였으며, 선진국의 부동산컨설팅제도를 조사하여 제도정착 방안을 주장하였다.

이창석, “부동산컨설팅에 관한 소고”, 강남대학교 논문집, 강남대학교, 1993, 제24권, pp.359～388.

, “각국별 부동산컨설팅제도에 관한 비교연구”, 부동산학보, 한국부동산학회, 1998, 제15집, pp.27～72.

조주현은 부동산의 효율적 이용을 통한 고부가가치의 창출이 가능하다는 점과 다양한 분야의 전문지식이 필요하다는 공감대가 확산되고 있다는 점, 첨단정보통신기술을 이용한 조사․분석기법의 발달로 부동산 전문 컨설턴트에게 기꺼이 서비스 비용을 지불할 의사가 증대되고 있다는 점 등을 근거로 부동산컨설팅업의 필요성과 존립기반 형성을 강조하였다.

조주현, “부동산컨설팅의 의의와 필요성”, 부동산컨설팅, 부동산연구사, 1994, 창간호, p.195.

이춘섭은 부동산컨설팅업의 현황분석을 통해 낮은 지적수준과 외국업체에 대한 경쟁력 열세를 문제점으로 지적하고 부동산컨설팅의 제도화를 제안하였다.

이춘섭, “부동산컨설팅업의 제도화에 관한 연구”, 정치논총, 건국대학교 정치대학, 1996, 제31권, pp.59～73.

최근에는 손성태, 정윤, 고성돈, 백대기․정재권 등이 제도도입의 필요성을 제시하였으며, 특히 김연식은 청주지역을 대상으로 부동산컨설팅 업무를 수행하고 있는 업체들을 대상으로 설문조사를 실시하고, 청주지역 부동산컨설팅업계의 현황과 문제점을 분석하였으며, 가장 시급한 현안은 법제도적 확립이라는 점을 규명하였다.

손성태, “부동산업의 선진화를 위한 컨설팅업의 제도화에 관한 연구”, 부동산정책연구, 한국부동산정책학회, 2000, 제1집2호, pp.105～123.

정  윤, “우리나라 부동산컨설팅업의 발전방향에 관한 연구(제도를 중심으로)”, 강남대학교 대학원 석사학위논문, 2003, pp.10～13

고성돈, “우리나라 부동산컨설팅업의 발전방안에 관한 연구”, 경상연구, 제주경상학회, 2005, 제10권제1호 통권10호, pp.79～100.

백대기․정재권, “부동산컨설팅업의 현황과 육성 방안”, 산업과 경영, 충북대학교 산업경영연구소, 2006, 제19권 제1호, p.6.

김연식, “부동산컨설팅 산업의 개선방안에 관한 연구 -청주지역을 중심으로”, 충북대학교 산업대학원 석사학위논문, 2004, pp.49～85.

부동산컨설팅 제도가 소개되어 업무도입이 진행되게 되자, 제도의 역할제고를 위한 연구도 활발하게 진행되었다.

한국감정원은 부동산컨설팅 업무에 본격적으로 참여하게 된 1994년 이후 컨설팅업무 수행이후 처리한 업무를 유형별로 그 내용 및 개요를 정리하여 다른 컨설팅사업의 추진을 위한 지표를 제시하였다.

한국감정원, 부동산컨설팅 업무의 유형별 개요, 한국감정원, 서울, 1996, pp.1～86.

변필성은 부동산컨설팅이 부동산 개발과정에서 어떠한 역할을 수행하며 부동산개발과 관련된 다른 행위 주체들과 어떠한 사회적 관계를 유지하고 있는가를 규명하기 위하여, 서울 소재 부동산관련 업체에 대한 설문조사와 사례조사를 실시하여 부동산컨설팅 의뢰단계, 개발기획단계, 개발이후 단계로 구분하여 부동산컨설턴트의 단계별 역할과 다른 행위 주체간의 상관관계에 대하여 연구․분석하였다.

변필성, “도시개발과정의 행위주체로서 부동산컨설턴트의 역할”, 서울대학교 행정대학원 석사학위논문, 1996, pp.127～133.

임명종은 기존의 부동산컨설팅 보고서 실태를 수집․분석하여 문제점을 제시하였고, 컨설팅보고서의 발전방향을 제시하였으며, 김종호는 한국부동산컨설팅업협회 소속사들에 대해 업체의 현황과 문제점을 설문조사 방식을 통해 조사하여 이를 분석하였으며, 특히 금융위기 이후 개방이 가속화된 국내 부동산시장에서 외국계컨설팅업체에 대한 조사를 통해 국내의 부동산컨설팅업계의 활성화를 위한 대안을 모색하였다. 다만, 부동산컨설팅의 정의나 업무범위 등 이론적 고찰이 부족하였으며, 조사대상이 28개에 그쳐 일반설문조사의 표본구성에는 다소 미흡한 점이 있었다.

임명종, “부동산컨설팅 보고서 작성기법에 관한 연구”, 정치논총, 건국대학교정치대학, 1997, 제31권, pp.59～73.

김종호, “국내 부동산컨설팅업계의 현황분석 및 활성화방안 - 한국부동산컨설팅협회의 회원사를 중심으로”, 서울대학교 환경대학원 석사학위논문, 1998, pp.106～116.

이창석은 부동산컨설팅업의 중개업에의 활용방안을 제시하여 부동산중개업의 효율화와 컨설팅업의 활성화를 제안하였다. 또한 이창석은 부동산컨설팅의 사례분석을 종합적으로 분석하였으며, 특히 재건축․재개발, 리모델링 분야와 같이 세부 실무분야별 컨설팅의 이론과 실무를 제시하여 부동산컨설팅의 역할정립 방안을 제시하였다.

“부동산중개업과 컨설팅의 관계정립방안”, 국토, 국토연구원, 1999, 제210호, pp.20～25.

이창석, 부동산컨설팅 사례분석, 형설출판사, 2001. 부동산컨설팅, 형설출판사, 2004. 부동산학원론, 형설출판사, 2005.

이처럼 부동산컨설팅의 역할제고와 관련된 연구들은 주로 2000년도 이후에 다양하게 진행되었으나, 대부분이 근본적인 장애요인으로 제도화를 지적하고 있어, 부동산컨설팅업의 정착과 발전을 위해서는 제도화라는 선행과제의 해결이 시급한 현안이라 할 수 있다.

Ⅲ. 부동산컨설팅업의 현황

1. 부동산컨설팅업 제도현황

일반적으로 제도화라고 하면 주로 사적 이익의 보호나 국가적 이익의 달성에 관한 것이지만, 이와 함께 자격자에 대한 신분보장, 처우 등의 측면에서 자격자의 업무활동을 뒷받침해 줄 수 있는 방안도 모색되어져야 한다. 이러한 측면에서 보면 부동산컨설팅 분야의 제도적 환경은 거의 미약하다고 할 수 있다.

현재 부동산컨설팅업에 관해서는 어떠한 법률도 직접적으로 규율하고 있지 않다. 즉, 자격제도나 영업허가, 협회 등에 대해 직접적인 규율을 하는 법률은 없는 실정이다. 다만,「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제14조 제1항 제4호에서 부동산의 이용․개발 및 거래에 관한 상담업무를 겸업할 수 있도록 하고 있으며, 감정평가업의 경우는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제29조 제1항 제7호에서 감정평가와 관련된 상담 및 자문을 할 수 있도록 규정하고 있을 뿐이다.

<표 1> 부동산 분야의 산업분류체계

분류코드 체계				분류산업
70				부동산업
	701			부동산 임대 및 공급업
		7011		부동산 임대업
			70111	주거용 건물 임대업
			70112	비주거용 건물 임대업
			70119	기타 부동산 임대업
		7012		부동산 공급업
			70121	주거용 건물 공급업
			70122	비주거용 건물 공급업
			70129	기타 부동산 공급업
	702			부동산관련 서비스업
		7021		부동산 관리업
			70211	주거용 부동산 관리업
			70212	비주거용 부동산 관리업
		7022		부동산 중개 및 감정업
			70221	부동산 중개업
			70222	부동산 감정업
자료 : 통계청, 2007, 산업분류체계표

표준산업분류체계(Standard Industrial Code : SIC)는 각 산업의 규모나 성장가능성을 파악할 수 있는 지표가 된다. <표 1>에서와 같이 부동산업(분류기호 번호 70)은 부동산 임대 및 공급업(701)과 부동산관련 서비스업(702)으로 분류되며, 부동산 임대 및 공급업은 다시 부동산 임대업(7011)과 부동산 공급업(7012)으로 분류되며, 부동산관련 서비스업은 부동산 관리업(7021)과 부동산 중개 및 감정업(7022)으로 분류하고 있다.

부동산업은 부동산의 임대, 구매, 판매에 관련되는 산업 활동으로서 직접 건설한 주거용 및 비주거용 건물의 임대활동과 토지 및 기타 부동산의 개발․분양, 임대 활동을 포함하는 포괄적인 것으로 규정하고 있다. 부동산관련 서비스업에서 세부적으로 규정하고 있는 서비스업은 단지 부동산중개업(70221)과 부동산감정업(70222)에 불과하다.

부동산컨설팅업은 부동산중개업(70221)이나 부동산감정업(70222)과 같이 별도의 세부항목으로 인정받지 못하고 있으며, 부동산관련 서비스업(702)의 범주에 속하는 초보적인 산업의 형태라 할 수 있다. 여기서 부동산관련 서비스업(702)이란 부동산의 개발·이용·거래과정에서 제공되는 모든 종류의 서비스를 망라하는 것이다. 즉, 부동산의 매매, 임대, 중개, 컨설팅, 평가, 관리, 법률, 금융, 보험, 세무, 회계, 광고 등 다양한 분야를 포괄하는 부분이며, 부동산컨설팅도 이 범주에 포함시킬 수 있을 것이다.

국내의 부동산관련 자격제도 중 국가가 공인한 자격제도로는 감정평가사, 부동산중개사 등이 있으며, 부동산컨설팅과 관련된 자격제도는 아직 공인된 자격제도는 없다. 이에 비하여 민간부문에서는 <표 2>에서 보는 바와 같이 다양한 부동산관련 자격제도를 도입하여 운영 중에 있으며, 유사한 자격증이 과다하게 운영되고 있는 실정이다.

부동산컨설팅과 가장 관련성이 높은 부동산컨설턴트는 부동산투자자문협회(구, 부동산컨설팅협회)에서 주관하는 인증제도로 가장 부동산컨설팅분야에서 가장 선호하는 자격이라 할 수 있으며 지금까지 부동산컨설팅과 관련된 자격의 대표적인 특성을 지니고 있다.

<표 2> 부동산관련 민간자격현황

자 격 명	부여기관	주요업무
부동산컨설턴트 (부동산투자자문사로 변경)	한국부동산투자 자문협회	부동산 투자가치분석 및 평가, 관리
부동산권리분석사	한국산업교육원	토지나 건물에 대한 권리유무 파악
부동산투자상담사	한국산업교육원	부동산 시장분석, 투자분석을 통한 상담업무
부동산공경매사	한국지식재단	공매와 법원경매의 투자․창업․상담
부동산경매분석사	한국산업교육원	부동산 경매나 공매분야 담당
부동산경매사	한국자격진흥협회	경매나 공매분야에 대한 전문적 상담
부동산경영사	한국자격진흥협회	부동산에 대한 상품기획과 인․허가, 부동산마케팅, 부동산컨설팅 등 부동산전반에 걸친 상담 및 관리
부동산재산관리사	한국지식재단	수익성 재산의 임대/세입자관리/시설관리의 계약․관리감독
빌딩관리사	한국부동산교육 협회	임대빌딩의 시장조사/임차인 구성 등 빌딩경영관리
부동산분양상담사	대한교육개발원	부동산분양상담에 있어 마케팅 기법의 습득업무
자료 : 성인직업교육센터, “부동산권리분석사 양성 자격인증개발”, 동강대학 특성화Ⅳ영역 연구보고서, 2004, p.28에서 재인용. 한국지식재단 홈페이지(www.kkq.or.kr)

그 외에 부동산권리분석사, 부동산투자상담사, 부동산경매분석사, 부동산경매사, 부동산경영사, 부동산재산관리사, 빌딩관리사, 부동산분양상담사, 부동산투자상담사 등의 자격은 부동산의 세부 전문분야들을 다루고 있으며 부동산컨설팅의 영역에 포함시킬 수 있으나, 영리를 추구하는 민간기관 또는 소규모의 단체에서 수행하는 관계로 공적인 자격인증의 수준에는 미치지 못하고 있는 실정이다. 또한 부동산경매분석사나 부동산경매사와 같이 유사한 성격의 자격증이 기관마다 중복되어 발급되고 있는 실정이다.

중소기업연구원에 따르면 부동산컨설팅분야를 포함한 국내의 모든 컨설팅업체는 1,300～1,500여개 정도로 추산되며, 국가공인 컨설턴트인 경영기술지도사는 2006년 현재 11,000여명에 달하며 이중 일부가 부동산 분야의 컨설팅업무에도 참여하고 있는 것으로 파악되고 있다. 외국의 사례에 비추어볼 때 컨설팅시장은 지속적으로 확대가 예상되며, 이에 대한 공인자격제도의 정비 또한 시급히 이루어져야 할 것이라 생각된다.

중소기업연구원, “중소기업의 경쟁력 향상을 위한 컨설팅의 역할과 중소기업컨설팅 발전전략 연구”, 2007, p.366.

2. 부동산컨설팅업의 운영현황

우리나라의 부동산시장에 부동산컨설팅이라는 용어가 처음으로 소개된 것은 1980년대 유통관련 상업시설 분양과정에서 몇몇 업체가 소규모로 유통, 개발 및 중개컨설팅을 운영하면서 시작되었다. 특히 1980년대 중반 부동산경기의 활황으로 일어난 강남 오피스개발 기간에 부동산개발 대행업자들에 의한 오피스개발이 성공하면서, 토지의 유효활용이 강조되고, 부동산컨설팅이 관심을 끌게 되었다.

그러나 우리나라에서 부동산컨설팅이 처음 등장한 것은 1988년 6월 유한회사인 “대한부동산컨설팅센터”가 설립된 것을 들 수 있다. 그 이후 1989년 한국감정원이 정관을 변경하여 “부동산에 관한 상담과 용역제공 업무”를 추가함으로써 부대업무인 컨설팅을 수행할 수 있게 되었다. 이와 함께 1991년 5월 한국부동산신탁(주), 대한부동산신탁(주) 등이 부동산 신탁업무를 시행하게 되었다.

또한 1992년에는 한국감정평가업협회가 부동산컨설팅 업무를 할 수 있도록 정관을 변경하였고, 중개업계도 1992년 중개업법 개정안에서 종합법인에게 부동산 상담업무를 할 수 있도록 하고 있다. 1995년 3월 동시에 창립되었던 한국부동산카운슬러협회와 한국부동산컨설팅업협회는 1997년 2월 한국부동산컨설팅업협회로 통합되었다.

1993년 부동산중개업법 제9조의2에서 ‘부동산의 이용 및 개발에 관한 상담 및 지도’라는 규정을 함으로써 중개업자가 컨설팅을 할 수 있는 근거를 마련하였다.

이창석, 전게서, 2004, pp.103～105.

현재 국내에서 영업하고 있는 부동산컨설팅업체는 200개가 넘는 것으로 추산되고 있다. 1997년 우리나라 부동산컨설팅 분야를 체계화하기 위하여 조직된 한국부동산컨설팅협회는 1999년 약 46개사의 회원사를 보유하고 있었으나, 2001년 한국부동산투자자문협회로 명칭을 변경한 이후 2006년에는 26개사, 2007년에는 43개사가 가입하고 있다.  이들 회원사들도 대부분 기존의 부동산관련 서비스업체, 즉 중개․평가․신탁업자 등이 주체가 되어 별도의 컨설팅회사를 설립하거나 컨설팅을 겸하고 있는 상태이었으나 2007년에는 감정평가법인, 부동산투자자문, 부동산신탁, 부동산개발, 부동산컨설팅, 건설․시행․시공, 테넌트, 도시계획, 금융, 설계, 법무 등 다양한 분야의 회원사가 가입되어 있는 상태이다. 이밖에 공기업, 대기업의 건설부문, 금융기관의 부동산자산관리팀 등은 부동산컨설팅 업무를 병행하고 있는 부동산전문회사라 할 수 있다.

한국부동산투자자문협회 홈페이지(www.karic.or.kr) 참조

우리나라 부동산컨설팅산업의 규모와 운영 실태를 분석하기 위하여 산업분류체계의 기준에 의하여 우리나라의 부동산산업현황을 파악한 결과는 <표 3>과 같다.

2005년 현재 부동산 임대 및 공급업은 총 7,518개의 사업체로 이루어졌으며, 업체당 평균고용인원은 7.2인이며, 업체당 2,897.6백만원의 연간사업수익을 올리며, 이중 인건비는 168.3백만원을 지출하고 있음을 보여주었다. 이에 비하여 부동산컨설팅이 포함될 수 있는 부동산관련 서비스업종에서는 총 81,871개의 사업체와, 업체당 평균고용인원 3.5인, 업체당 130.6백만원의 연간 사업수익, 39.9백만원의 인건비 지출을 보여 부동산 임대 및 공급업에 비하여 상대적으로 영세함으로 보여주고 있다.

이는 부동산컨설팅과 관련된 컨설팅업체의 대부분이 기존 부동산관련 서비스업체로 집계되는데, 중개․평가․신탁업자 등이 주체가 되어 별도의 부동산컨설팅회사를 설립하거나 주로 겸업으로 하고 있는 상태로 비교적 영세하기 때문에 나타난 현상이라 판단된다.

반면에 1997년 부동산관련 서비스업체는 49,058개에 비하여 1.67배나 증가하여, 부동산컨설팅의 수요가 지속적으로 증가하고 있다는 것을 보여주고 있다.

<표 3> 부동산산업의 분류체계와 현황

(2005년 현재)

산 업 분 류	사업체수 (개)	종사자수 (명)	사업수익 (백만원)	인건비 (백만원)
부동산업 (A+B+C+D)	89,389	344,040	32,480,940	4,536,999
부동산 임대 및 공급업 (A+B)	7,518	53,967	21,784,549	1,265,641
부동산 임대업 (A = A1+A2+A3)	5,488	29,321	3,372,530	594,248
`주거용 건물 임대업 (A1)	824	2,160	191,322	22,149
비주거용 건물 임대업 (A2)	4,575	26,322	2,929,310	540,255
기타 부동산 임대업 (A3)	89	839	251,898	31,844
부동산 공급업 (B = B1+B2+B3)	2,030	24,646	18,412,019	671,393
주거용 건물 공급업 (B1)	1,244	13,055	10,380,126	363,411
비주거용 건물 공급업 (B2)	362	3,316	1,574,235	93,899
기타 부동산 공급업 (B3)	424	8,275	6,457,658	214,083
부동산관련 서비스업 (C+D)	81,871	290,073	10,696,391	3,271,358
부동산 관리업 (C = C1+C2)	20,344	182,427	7,797,686	2,694,697
주거용 부동산 관리업 (C1)	14,731	137,505	5,230,921	1,930,631
비주거용 부동산 관리업 (C2)	5,613	44,922	2,566,765	764,066
부동산 중개 및 감정업 (D = D1+D2)	61,527	107,646	2,898,705	576,661
부동산 중개업 (D1)	61,138	102,090	2,387,913	298,714
부동산 감정업 (D2)	389	5,556	510,792	277,947
자료 : 통계청 홈페이지(www.nso.go.kr)

Ⅳ. 부동산컨설팅업의 실태분석

1. 실태분석을 위한 조사설계

부동산컨설팅업의 전문화를 위한 방안모색은 부동산과 관련된 일반인을 대상으로 한 설문보다는 부동산과 관련되어 어느 정도의 전문지식을 보유한 사람들을 대상으로 정보를 취득하는 것이 더욱 합리적일 것이다.

이를 위하여 부동산관련 주요 부문별로 관련 전문가들을 추출하여 설문조사를 실시하였다. 전문가 조사를 실시하기 위한 조사대상집단의 선정은, 확률표본에 근거한 무작위표본추출이 편의(bias)를 지닐 때 모집단을 적절히 대표할 수 없는 표본이 선정되는 것을 미연에 방지하는데 유용하게 사용되는 판단표본추출(judgement sampling)을 사용하였다. 표본추출을 위한 추출목록은 감정평가업협회 및 부동산투자자문협회 회원을 대상으로 선정함으로써 부동산컨설팅에 직간접적으로 관련된 사람들이 표본으로 추출되었다.

설문조사의 기간은 2007년 7월 6일부터 2007년 8월 15일까지로 약 40일간 실시하였다. 설문조사방법으로는 전자우편 혹은 팩스를 이용하여 먼저 설문지를 발송한 후 일대일 설문조사를 통하여 결과를 회수하였다.

조사대상집단 중 50명은 감정평가법인 또는 감정평가업에 종사하는 감정평가사들로, 50명은 중개업법인 또는 중개업에 종사하는 공인중개사들로, 50명은 부동산컨설팅법인 또는 부동산투자자문회사, 부동산신탁회사 등에 종사하는 직원들을 대상으로 총 150명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 설문조사의 응답률은 감정평가업 종사자들은 64%, 부동산중개업 종사자들은 60%, 부동산투자자문회사 및 부동산신탁회사 등 관련업종 종사자의 경우는 66%를 나타내었다. 집단별로 유효설문수가 모두 30 이상이 되어 통계적 신뢰성을 부여할 수 있다고 판단되어 이를 대상으로 자료의 분석을 실시하였다.

표본수가 30개 이상을 이루면 표본평균의 분포는 정규분포를 따른다는 중심극한 정리에 의해 관심대상 집단의 최소표본수를 30개 이상으로 정하여 전체 표본 크기를 결정하기도 한다.

2. 부동산컨설팅업의 인지도 분석

1) 부동산컨설팅 제도의 인지도

부동산컨설팅제도를 도입하려면 무엇보다도 부동산전문인들의 부동산컨설팅 제도에 대한 정확한 정보와 그 실체를 인지하고 있어야 한다. 이러한 인지도를 파악하기 위하여 리커트 5점 척도에 의한 설문을 평가하였다. 집단간 인지도 차이를 검증하는 분산분석을 실시한 결과 F값은 4.14로 유의수준 5%에서 통계적 유의성을 보여주었다.

조사집단 전체의 평균인지도는 3.75로 나타나 대부분이 보통이상의 높은 부동산컨설팅에 대한 인지도를 나타내었다. 특히 부동산컨설팅에 가장 먼저 진출한 감정평가업계의 인지도는 3.94로 가장 높은 인지도를 나타내었으며, 다음으로 신탁업계 등 부동산컨설팅과 가장 가까운 실무에 참여하고 있는 관련업종 집단이 3.85의 높은 인지도를 나타내었다. 그러나 중개업계의 경우는 3.43으로 세 집단 중 가장 낮은 인지도를 나타내었다. 이는 부동산관련 전문직종일수록 컨설팅제도에 대한 인지도가 높다는 것을 보여주는 것이라 할 수 있다.

2) 부동산컨설팅에 대한 관심도

부동산컨설팅업은 무엇보다도 부동산전문서비스의 수요자인 부동산과 관련된 사람들의 관심이 중요하다. 이러한 관심도를 파악하기 위하여 리커트 5점 척도에 의한 설문을 평가하였다. 집단간 인지도 차이를 검증하는 F값은 17.80으로 유의수준 1%수준에서 통계적 유의성을 나타내었다.

부동산컨설팅에 대한 관심도는 전체 평균이 3.78로 대부분 높게 나타났다. 집단별로는 컨설팅과 관련된 업무를 가장 직접적으로 수행하는 관련업종이 4.21로 가장 높게 나타났으며, 컨설팅업을 감정평가업에 포함시키고자 하는 감정평가업계가 3.91로 나타났다. 부동산컨설팅에 대한 인지도와 마찬가지로 중개업계는 3.17로 가장 낮은 관심도를 나타냈으며, 집단별로 컨설팅에 대한 관심도의 통계적 유의차는 인지도에 비하여 높게 나타났다.

이러한 결과는 부동산컨설팅의 제도화나 업역의 정착에 관심을 두고 자신의 업무영역으로 포함시키려는 관련업종이나 감정평가업계가 상대적으로 다양화되고 영세성을 지닌 중개업계에 비하여 관심도가 높다는 것을 나타내는 사례라 할 수 있다.

3) 국민인지도에 대한 평가

부동산컨설팅은 다양한 분야의 전문지식을 요구하기 때문에 부동산에 대해 전문지식이 없는 일반국민들의 인지도를 파악하는 것이 중요하다. 국민인지도를 파악하기 위하여 리커트 5점 척도에 의한 설문을 평가하였다.

집단간 인지도 차이를 검증하는 F값은 2.87로 통계적 유의성이 없는 것으로 나타나 국민들의 인지도에 대한 판단의 평균값 차이는 없다고 해석된다.

일반 국민들이 얼마만큼이나 부동산컨설팅에 대하여 알고 있는가에 대한 평가를 묻는 질문에서 전체 평균이 2.00으로 나타나 모든 집단에서 일반국민들의 부동산컨설팅에 대한 인지수준을 낮게 평가하고 있었다. 특히 전문분야인 감정평가업계는 1.67로서 일반국민의 부동산컨설팅에 대한 인지도를 가장 낮게 평가하였으며, 다음으로 중개업계가 2.03, 관련업종이 2.21로 나타났다.

모든 집단에서 낮은 국민인지도를 나타내고 있다는 점에서 부동산컨설팅의 정착 및 제도화의 추진에 문제점으로 부각될 수 있을 것이다. 이를 극복하기 위해서는 부동산컨설팅의 제도화를 통한 부동산시장의 투명화나 안정화에 대한 효과를 분석하고 부동산컨설팅의 필요성을 홍보함으로써 제도화를 위한 환경조성을 마련해야 할 것이다.

4) 부동산컨설팅 수준에 대한 평가

부동산컨설팅의 수준평가를 위하여 리커트 5점 척도에 의한 설문을 평가하였다. 집단간 인지도 차이를 검증하는 F값은 5.92로 유의수준 1%수준에서 통계적 유의성을 나타내었다. 이는 집단별로 부동산컨설팅업의 수준에 차이가 있다고 판단하고 있음을 의미한다.

부동산컨설팅업의 전반적인 수준에 대한 평가에서 전체평균이 1.87로 나타나 컨설팅업의 수준이 형식에 그치고 있거나 아주 초보적 단계라고 평가하고 있다는 사실을 알 수 있었다. 이는 아직까지 우리나라 부동산컨설팅이 제도적으로나 산업의 한 영역으로 자리잡고 있지 못함을 보여주는 의미있는 분석결과라고 할 수 있다.

특히 감정평가업계는 부동산컨설팅에 대한 인지도나 관심도가 가장 높은 집단이었음에도 불구하고 평균 1.50으로 우리나라 부동산컨설팅 수준을 가장 낮게 평가하고 있었으며, 이에 비하여 관련업종이나 중개업계는 감정평가업계에 비하여 상대적으로 높은 1.94와 2.20으로 평가하고 있었다.

전문가들에 의한 부동산컨설팅의 수준평가 결과는 부동산컨설팅의 국민인지도와 유사한 수준으로 나타났으며, 상대적으로 제도의 인지도나 관심도에 비하여 낮게 나타났다. 이는 전문자격증 소지자들이 대부분인 조사대상 집단이 아직까지 공인자격이 없는 분야에 대한 낮은 평가의 제시라는 관점을 보여준 것이라 생각된다.

5) 부동산컨설팅의 기여도

부동산컨설팅 제도화에 따른 효과나 기대치를 파악하기 위해서 부동산컨설팅제도의 도입에 따른 시장안정 및 정책 기여도를 조사하는 것은 의미 있는 일이다. 부동산컨설팅의 기여도를 파악하기 위하여 리커트 5점 척도에 의한 설문을 평가하였다. 집단간 기여도의 차이를 검증하는 F값은 1.61로 통계적 유의성이 나타나지 않았다. 이는 집단별로 부동산컨설팅에 대한 기여도에 평가가 큰 차이가 없다는 것을 의미한다.

부동산컨설팅의 수행이 부동산 시장의 안정이나 부동산 정책에 어느 정도 기여하고 있느냐에 대한 질문에서 전체평균이 2.83으로 약간 부정적인 평가를 하고 있는 것을 알 수 있다. 그러나 집단별로는 감정평가업계와 관련업종 종사자들이 각각 2.94과 2.97로 유사하게 보통수준의 평가를 하고 있는 반면, 중개업계 종사자들은 2.57로 도움이 되지 않는다는 부정적 평가를 하고 있다.

6) 인지도 종합분석

조사대상 집단별로 인지도에 대한 종합분석을 위해 전술한 다섯 문항에 대한 평균값을 그래프로 나타내고 비교한 결과는 <그림 1>과 같다.

<그림 1> 구분집단별 인지도 항목의 점수 변화

주: *(**) - 유의수준 5%(1%)에서 통계적 유의성 인정, ns - 통계적 유의성이 인정되지 않음

투자자문회사나 신탁회사와 같이 직접적인 부동산컨설팅을 수행하는 관련업종의 경우는 제도 인지도나 관심도, 국민인지도, 수준평가, 정책기여도에서 항상 다른 집단에 비하여 상대적으로 높은 평가를 내리는 집단으로 분류할 수 있다.

이에 비하여 감정평가업계는 집단내의 제도 인지도나 관심도에 대해서는 높게 평가하고 있었지만, 제3자들에 대한 평가라는 측면에서 국민인지도, 수준에 대한 평가는 가장 낮은 평가를 하고 있어, 스스로 전문성을 갖추고 있다는 점을 강조하는 집단으로 해석할 수 있다. 중개업계의 경우는 제도 인지도나 관심도는 낮았지만, 국민 인지도나 수준평가 등은 양호한 평가를 하고 있는 특성을 나타났다.

세 집단이 부동산컨설팅업의 전문화를 주도할 집단이라는 측면에서 볼 때 각각의 인식차이는 해결해야 할 선결과제라 사료된다.

3. 부동산컨설팅업의 실태분석

부동산컨설팅업의 실태를 파악하기 위하여 부동산컨설팅의 주요 현황인 진출시기, 교류여부, 주요 업무, 컨설팅 의뢰자 및 관련업무 수행건수 등과 관련된 질문을 실시하고, 빈도분석과 교차분석에 의한 카이자승 검정, 분산분석 등을 이용하여 관련성을 규명하였다.

1) 부동산컨설팅 업무의 진출시기

이러한 부동산컨설팅 업무의 진출 시기에 대한 질문에서 2000년 이후에 부동산컨설팅에 참여한 사례가 63.2%로 대부분을 차지하고 있으며, 부동산컨설팅의 도입초기인 1990년대 초반에 참여한 기업은 조사기업의 5% 수준에 머물고 있다.(<표 4>)

중개업계의 경우는 다른 업종에 비하여 부동산컨설팅에 대한 적극적 관심으로 인하여 1995년부터 2000년 사이에 참여한 비율이 40%로서 감정평가업계 31%, 관련업종 24%에 비하여 상대적으로 높게 나타났다.

그러나 부동산컨설팅 업무의 진출 시기에 대한 집단별 유의성 검정에서 통계적 유의차가 나타나지 않아, 부동산컨설팅 업무의 진출시기가 집단별로는 큰 차이가 있다고는 할 수 없었다.

<표 4> 부동산컨설팅업무의 진출연도

진출연도 구분집단	1989년 이전	1990 ～94년	1995 ～99년	2000년 이후	전체
감정평가 업계	-	2	10	20	32
중개업계	-	1	12	17	30
관련 업종	-	2	8	23	33
전체		5	30	60	95
주 :[eqn: x^2] = 1.97ns

2) 관련단체와의 교류활동 여부

새로운 업역의 정착을 위해서는 이를 중심으로 관련 단체 또는 학회 등이 구성되고 활발한 활동이 전개되고 있어야 한다. 부동산컨설팅 분야와 관련된 학회나 협회와 같은 관련단체와의 교류활동은 해당 산업의 활성화 및 정착에 직간접적으로 영향을 미칠 것이라는 관점에서 접근한 결과는 <표 5>와 같다.

부동산컨설팅협회 등 관련단체와의 교류활동을 묻는 질문에서 전체적으로 과반수가 넘는 63.2%가 활동하고 있지 않다고 답하였다. 이는 부동산컨설팅업 분야가 아직 제도적으로 정착되지 않은 관계로 학회 및 협회의 구성이나 활동이 활발하게 진행되지 않음을 보여주는 사례라 할 수 있다.

감정평가업계는 전체조사자중 약 68.8%가 관련단체에서 활동하고 있는 것으로 나타나 가장 활발하게 활동하는 집단으로 평가할 수 있었으며, 반면에 중개업계와 관련업종의 경우는 반대로 각각 83.3%와 75.8%가 관련단체와의 교류활동을 하지 않고 있음을 나타내었다. 교류활동 여부는 집단구분에 따라 차이가 발생하였으며, 카이자승검정에서도 21.5로 높은 통계적 유의성을 나타내었다.

이는 감정평가업계의 경우는 부동산컨설팅 분야에 대한 관심도가 가장 높아 관련 단체의 구성 및 활동에 적극적으로 참여하고 있으며, 이는 새로운 업역으로의 정착에 관심이 높다는 평가를 할 수 있으며, 다른 집단은 상대적으로 부동산컨설팅에 대한 관심도가 감정평가업계에 비하여 차이가 발생한다는 사실을 알 수 있을 것이다.

<표 5> 관련단체와의 교류활동 유무

관련단체 활동 구분집단	활동하고 있다	활동하고 있지 않다	전 체
감정평가업계	22	10	32
중개업계	5	25	30
관련업종	8	25	33
전체	35	60	95
주 :[eqn: x^2] = 21.50**

3) 부동산컨설팅의 주요 수행내용

대부분의 조사대상이 부동산컨설팅과 관련된 업무와 직간접적으로 관련성이 있다고 조사되었다. 직간접적으로 관련된 부동산컨설팅의 세부 영역에 대한 조사는 향후 제도화나 활성화의 비중을 어느 분야에 둘 것인가를 결정하는데 중요한 사항이 될 것이다.

수행하는 부동산컨설팅의 주요 내용을 묻는 질문에서는 38.9%가 개발사업의 수행을 위한 개발타당성 분석과 관련된 컨설팅이라고 응답하였으며, 다음으로 부동산감정평가컨설팅이 23.2%, 부동산중개컨설팅이 20.0%로 나타났다.

이를 집단별로 살펴보면 감정평가업계는 업계의 주요 업무영역인 감정평가컨설팅이 62.5%로 주류를 이루었으며, 다음으로 개발타당성분석이 34.4%로 나타났다. 중개업계는 본연의 주업무영역이라 할 수 있는 부동산중개컨설팅 분야가 가장 많은 것으로 나타났으며, 관련업종 집단에서는 부동산 투자의 핵심 분야라 할 수 있는 개발타당성분석에 대한 컨설팅이 51.5%로 가장 높은 비중을 차지하는 것으로 나타났다.(<표 6>)

<표 6> 수행부동산컨설팅의 주요 내용

수행컨설팅 주요내용 구분집단	개발 사업 대행	개발 타당성 분석	부동산 중개	감정 평가	분양 임대 관리	기타	전체
감정평가업계		11		20		1	32
중개업계	2	9	17			2	30
관련업종	9	17	2	2	1	2	33
전 체	11	37	19	22	1	5	95
주 :[eqn: x^2] = 78.06**

이처럼 집단에 따라 수행하는 부동산컨설팅의 주요 내용이 크게 차별화되어 있음을 알 수 있었으며, 교차분석에 의한 카이자승 검정에서도 높은 통계적 유의성을 나타내었다.

4) 부동산컨설팅업무의 의뢰자

부동산 활동에 있어서 부동산컨설팅의 수요자라고 함은 컨설팅을 필요로 하는 의뢰주체라 할 수 있다. 따라서 부동산컨설팅의 제도화에서도 가장 중요한 부분중 하나는 컨설팅의 수요자가 누구이며, 그들의 수요가 어떤 분야에 해당하는지를 파악하여 컨설팅시장의 수요에 대한 규모를 추정하는 것이라 할 .수 있다.

<표 7>에서 보면 부동산컨설팅의 의뢰자를 묻는 질문에서 다양한 의뢰층이 있는 것으로 나타났다. 전체적으로는 개인부동산소유자와 지자체와 같은 공공기관이 가장 많은 의뢰를 하는 것으로 나타났으며, 다음으로 부동산구입희망자, 금융기관, 부동산업계 등의 순으로 나타났다.

<표 7> 부동산컨설팅 업무의 주된 의뢰자

컨설팅 의뢰자 구분집단	개인 소유자	구입 희망자	건설 업계	부동산 업계	공공 기관	금융 기관	기타	전체
감정평가업계		3	4	5	12	8		32
중개업계	12	12	1	3	2			30
관련업종	8	1	7	5	4	7	1	33
전 체	20	16	12	13	18	15	1	95
주 :[eqn: x^2] = 48.74**

감정평가업계는 지자체 등의 공공기관과 담보평가 등과 관련된 금융기관의 의뢰가 가장 많은 것으로 나타났으며, 중개업계는 개인부동산소유자와 부동산구입희망자가 주된 의뢰자인 것으로 나타났다. 관련업종 집단에서는 중개업계와 마찬가지로 개인부동산소유자의 의뢰가 가장 많은 것으로 나타났으며, 다음으로 건설업계와 금융기관도 주요한 의뢰자임을 알 수 있었다.

특히 개인부동산소유자의 경우는 비용이나 접촉의 용이함으로 인하여 중개업계에 의뢰하는 사례가 많았으며, 금융기관의 경우는 비교적 영세한 중개업계에 의뢰하는 사례가 전혀 없는 것으로 나타났다. 이러한 의뢰자별 이용현황은 앞으로의 부동산컨설팅 수요를 충족시키는 제도화를 추진할 때 반드시 고려해야 할 중요한 사항이라 할 수 있다.

5) 부동산컨설팅업무중 주요 의뢰부분

부동산컨설팅은 부동산의 매매, 투자 등 다양한 분야에 활용이 되고 있다. 따라서 주요 의뢰부분을 파악하는 것은 부동산의뢰자의 파악과 더불어 중요한 자료가 된다.

부동산컨설팅 업무의뢰 과정에서 가장 많이 의뢰하는 부분에 대한 질문에서는 타당성 조사가 의뢰건수가 가장 많은 것으로 나타났다. 이는 투자의 전단계로서 향후에도 부동산컨설팅의 주류를 이루는 부분이 될 것이라 생각된다. 다음으로 시장분석, 입지분석, 최유효이용조사의 순으로 나타났다. 감정평가업계나 관련 업종에서는 타당성 조사가 가장 많이 의뢰하는 부분으로 나타난 반면, 중개업계에서는 시장분석이 가장 많은 의뢰를 받는 부분이며, 다음으로 입지분석의 순으로 나타났다.

부동산중개업의 경우는 중개업무가 주류를 이루고 있어 타당성 분석보다는 선호하는 부동산의 구입 또는 처분에 필수적인 시장분석에 더욱 관심을 두기 때문이라 판단된다. 이와 함께 집단간 통계적 유의성이 나타나, 집단별로 컨설팅의 의뢰부분이 차이가 나타나고 있음을 보여주는 준거가 되었다.(<[표 8>)

<표 8> 부동산컨설팅중 주요 의뢰부분

주요의뢰 부문 구분집단	타당성 조사	시장 분석	최유효 이용조사	입지분석	비용편익분석	기타	전체
감정평가업계	13	4	5	5	4	1	32
중개업계	7	12	2	8		1	30
관련 업종	16	6	7	3	1		33
전 체	36	22	14	16	5	2	95
주 :[eqn: x^2] = 19.7**

6) 부동산컨설팅 인정자격증의 발급기관

공인된 자격증이 없는 부동산컨설팅 분야에서 다양한 경로를 통하여 획득되는 인정자격증의 유무와 종류를 파악하기 위한 조사 결과는 <표 9>와 같다. 부동산컨설팅능력의 인정자격증의 발급경로를 물어본 질문에서 전체의 14.75%는 이러한 종류의 인정자격증을 발급받지 않았다고 하였으며, 감정평가관련단체로부터 발급받은 경우가 가장 많은 28.4%로 나타났으며, 다음으로 민간단체가 26.3%, 다음으로 부동산투자자문협회처럼 기타에서 발급받은 경우가 15.8%로 나타났다.

<표 9> 부동산컨설팅중 주요 의뢰부분

자격발급 기관 구분집단	감정평가 관련단체	중개업 관련단체	민간단체	기타	없음	전체	전체
감정평가업계	26		6			32	32
중개업계		13	11	5	1	30	30
관련 업종	1	1	8	10	13	33	33
전 체	27	14	25	15	14	95	95
주 :[eqn: x^2] = 104.3**

이러한 결과에서 볼 때 컨설팅능력에 대한 인정자격증의 발급기관이 다양하게 산재되어 있음을 파악할 수 있으며, 또한 집단별로 서로 다른 기관에서 자격증을 발급받고 있다는 사실은 일관성 있는 부동산컨설팅능력의 자격제도 도입에 상대적으로 부정적 역할을 한다고 판단할 수 있다. 집단별로 통계적 유의성을 검정한 결과에서도 [eqn: chi ^{2}] 값이 다른 교차분석에서보다 크게 나타났다.

7) 자격보유 및 컨설팅전담 직원비율

부동산컨설팅 업무는 일반 부동산업무와는 다르게 해당 분야의 전문성을 보유하고 있어야만 가능하다. 따라서 부동산컨설팅을 수행하는 기업체에서는 다양한 분야의 전문인력의 확보가 선행되어야 한다.

<표 10>에서와 같이, 부동산컨설팅을 전담하고 있는 직원중 관련전문자격증 보유인원의 비율을 묻는 질문에서 58.9%가 10%미만으로 나타났으며, 다음으로 27.4%가 10～29% 사이로 나타났다.

반면에 전체 직원중 부동산컨설팅만을 전담하고 있는 직원의 비율에서도 역시 49.5%가 10%미만이라고 하였으며, 특히 감정평가업계는 71.9%가 10%미만이라고 답하여, 컨설팅 또는 감정평가업무의 전담보다는 겸업형태를 취하는 것을 볼 수 있다.

전문자격증 보유직원 비율이 높을수록 컨설팅전담 직원비율이 높다는 가설을 검정하기 위하여 감마값을 추정하여 0.47을 얻었다. 이는 전문자격 직원의 비율이 높을수록 컨설팅전담직원의 비율이 높다는 가설을 받아들 수 있는 준거가 된다고 할 수 있다.

감마는 순위척도로 측정된 변수들간의 상관관계를 분석할 때 이용하는 통계량으로써 -1과 +1사이의 값을 지닌다. +1이나 -1에 가까울수록 높은 상관관계를 나타내며, 0에 가까울수록 상관관계가 없음을 판정한다. (이쌍규 외, 2002, SPSS를 활용한 조사방법론, 삼우사, pp.154～155.)

<표 10> 자격보유 및 컨설팅전담 직원비율

컨설팅전담 직원비율 전문자격 직원비율	10%미만	10～ 29%	30～ 49%	50～ 69%	70% 이상	전체
10% 미만	37	10	7	1	1	56
10-29%	4	12	3	5	2	26
30-49%	3		2			5
50-69%	3	2		1	1	7
70% 이상				1		1
전 체	47	24	12	8	4	95
주 :[eqn: x^2] = 41.8**

8) 부동산컨설팅업 정착의 저해요인

부동산컨설팅업의 정착을 저해하는 요인 중 31.63%가 전문성의 부족을 들었으며, 27.45%가 제도적 문제, 그리고 20%는 사회적 인식부족과 전문인력의 부족으로 나타났다. 특히 감정평가업계와 관련업종의 경우는 전문성 부족을 주요 원인으로 들고 있으며, 중개업계의 경우에도 제도적 문제를 가장 큰 요인으로 제시하고 있다.(<표 11>)

<표 11> 부동산컨설팅업 정착저해 주요인

저해요인 구분집단	자금조달 문제	전문인력 부족	전문성 부족	제도적 문제	사회적 인식부족	전체
감정평가업계		6	14	6	6	32
중개업계		5	7	12	6	30
관련 업종	1	8	9	8	7	33
전 체	1	19	30	26	19	95
주 :[eqn: x^2] = 7.49ns

따라서 컨설팅의 전문성 제고의 추진을 통해 사회적 인식을 변화시키고, 이것이 충족된 뒤에 제도적 장치를 마련하는 것이 부동산컨설팅업의 정착을 도모하는 하나의 방법론이 될 수 있을 것이다.

Ⅴ. 결 론

부동산활동이 복잡해지고 전문화됨에 따라 전문직업으로서 컨설팅 활동의 중요성이 급격히 부각되고 있으며, 이미 선진국에서는 부동산컨설팅의 역할이 크게 강조되고 있다. 특히 부동산컨설팅업은 의뢰자에게 부동산에 관한 고도의 기법과 정보를 제공하는 일이기 때문에 부동산업 중에서 첨단산업이며 지식산업으로 평가받게 되었다.

그러나 우리나라에서의 부동산컨설팅업은 아직은 초보단계라고 평가할 수 있다. 새로운 업역으로서 일반적인 부동산업의 기능과는 구분되어 자유업으로는 허용되고 있으나, 아직은 하나의 전문적 산업으로 정착된 것이 아니며, 관련 자격제도나 근거법령이 미비된 채로 정확한 업무영역이나 활동범위조차 정립되어 있지 못하다.

따라서 본 연구에서는 초보단계에 머물고 있는 국내 부동산컨설팅업의 현황과 문제점을 파악하고, 관련 분야 전문가 등의 실태조사를 기반으로 부동산컨설팅의 실태파악을 목적으로 하였다.

본 연구를 위하여 관련통계 및 최신 문헌자료를 수집하여 정리․분석하였으며, 부동산컨설팅업의 제도정립을 위한 방안을 모색하고자 감정평가업, 부동산중개업, 부동산개발 및 금융관련 등 부동산전문분야 종사자들을 대상으로 판단표본추출법에 의해 총 150명의 표본을 추출하여, 설문지에 의한 개별면접조사를 실시·분석하여 다음과 같은 결론을 얻었다.

첫째, 부동산컨설팅업에 대해서는 전문가 집단에서 매우 높은 인지도를 나타내고 있었으나, 일반 국민들의 인지도나 우리나라 컨설팅 산업에 대한 평가는 낮은 수준으로 나타났다.

둘째, 전문가들이 소속된 업체의 부동산컨설팅 업무현황은 전체 업무영역 중 10% 미만이 대부분인 것으로 나타났으며, 부동산컨설팅업이 정착되지 못하는 주요인으로는 전문성의 부족과 제도적 문제를 들었다.

이러한 부동산컨설팅의 현황과 실태에 비추어 볼 때 부동산컨설팅 업무의 체계적이고 원할한 수행을 위한 제도의 정비가 추진되어야 하며, 이러한 제도정비는 자격제도의 정비와 같이 전문성을 확보할 수 있는 부문부터 추진되어야 할 것이라 생각된다. 특히 관련업계도 업계이기주의를 버리고 적극적으로 참여하여 부동산산업의 성장을 위해 함께 협력해야 할 것이라 판단된다.

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